Moradores do Loteamento Cidade Balneária Horizonte poderão ter seus terrenos regularizados por meio de um processo de Regularização Fundiária Urbana (REURB). A medida está prevista em um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) firmado pelo Ministério Público de Santa Catarina (MPSC), por meio da 3ª Promotoria de Justiça de Sombrio, com o Município de Passo de Torres e a empresa imobiliária Horizonte. 

O acordo estabelece as responsabilidades e as etapas necessárias para regularizar as áreas ocupadas do loteamento, além de prever a execução de obras de infraestrutura que ficaram pendentes. O objetivo é enfrentar problemas acumulados ao longo de décadas, como a ocupação desordenada do território, conflitos entre registros de imóveis e a falta de estrutura urbana adequada. 

A regularização deverá ser realizada de acordo com a legislação federal e envolverá estudos técnicos, análise das condições ambientais e urbanísticas, aprovação pelo Município e registro dos imóveis. O TAC também estabelece prazos para a apresentação dos documentos, a execução das obras e a atuação dos órgãos responsáveis pela fiscalização. 

"Com a celebração deste TAC, buscamos transformar uma situação de incerteza em um processo organizado de regularização. O acordo cria condições para que milhares de famílias que vivem em áreas densamente ocupadas muito próximas ao centro de Passo de Torres tenham previsibilidade sobre as etapas da regularização e saibam quando poderão receber o título de propriedade de seus imóveis", pontuou a Promotora de Justiça Andréia Tonin.  

O que é a regularização fundiária e por que ela é necessária? 

A Regularização Fundiária Urbana, conhecida como REURB, é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que busca adequar áreas urbanas informais às exigências legais. Na prática, o procedimento permite analisar a situação de terrenos e ocupações já existentes, identificar as condições em que podem ser regularizados e estabelecer as providências necessárias para que os imóveis sejam reconhecidos formalmente. 

No caso do Loteamento Cidade Balneário Horizonte, o procedimento é necessário porque, embora o empreendimento tenha sido aprovado em 1956, a infraestrutura urbana não foi implantada conforme o traçado original. A situação foi identificada em um inquérito civil conduzido pela 3ª Promotoria de Justiça de Sombrio. 

Um relatório técnico elaborado pelo setor de planejamento do Município de Passo de Torres apontou que a ausência de infraestrutura contribuiu para a ocupação desordenada das áreas, a sobreposição de registros imobiliários e a formação de núcleos urbanos informais ao longo das décadas. 

O diagnóstico também identificou questões ambientais que precisam ser consideradas na regularização. Entre elas estão a dinâmica hídrica da antiga foz do Rio Mampituba, a presença de campos de dunas e de remanescentes de vegetação nativa, além de sobreposições de lotes e quadras com Áreas de Preservação Permanente (APPs), corpos hídricos e terrenos de marinha. 

Essas condições exigem estudos específicos para definir quais medidas podem ser adotadas em cada área, respeitando as restrições ambientais e urbanísticas aplicáveis.  

Como será feita a regularização? 

Em audiência promovida pela Promotoria de Justiça em agosto, a empresa loteadora assumiu o compromisso de conduzir o processo de regularização fundiária das áreas ocupadas e consolidadas que não estejam submetidas a disputas possessórias. 

O procedimento seguirá a Lei Federal n.º 13.465/2017 e será dividido em etapas. Inicialmente, deverão ser realizados levantamentos topográficos e georreferenciados para identificar os limites e a configuração das áreas a serem regularizadas. 

Com base nesses levantamentos, a empresa deverá elaborar o Projeto de Regularização Fundiária (PRF), acompanhado dos estudos técnicos urbanísticos e socioambientais necessários. Essa etapa deverá considerar as restrições identificadas, incluindo áreas de dunas, áreas protegidas, a Lagoa da Barra e terrenos de marinha. 

Após a apresentação dos documentos, caberá ao Município de Passo de Torres analisar e aprovar os projetos, adotar os atos administrativos necessários e expedir a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), quando preenchidos os requisitos legais. A certidão será encaminhada para registro imobiliário, etapa que deverá contribuir para solucionar conflitos entre matrículas e permitir a titulação individualizada dos ocupantes de boa-fé que se enquadrem nas condições legais. 

Responsabilidades assumidas 

O Município de Passo de Torres deverá instaurar formalmente o procedimento administrativo de REURB e analisar a documentação apresentada pela empresa. O prazo previsto no acordo é de 60 dias a partir do protocolo de cada conjunto de documentos, cabendo à Prefeitura realizar os atos necessários até a expedição da certidão e seu encaminhamento para registro. 

O acordo também estabelece restrições para evitar que a ocupação irregular se amplie antes da conclusão do processo. Enquanto a regularização não for finalizada, o Município deverá deixar de autorizar novas ligações de água e energia elétrica na área do loteamento. A exceção prevista abrange residências já formalmente cadastradas no estudo de viabilidade urbanística, desde que seus ocupantes passem a aderir ao projeto de regularização. 

Além disso, a Prefeitura deverá se abster de expedir alvarás de construção, certidões de habite-se, guias de recolhimento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e alvarás para atividades comerciais nas áreas do loteamento, conforme estabelecido no TAC. 

Já a imobiliária Horizonte deverá protocolar formalmente no Município os requerimentos de REURB para cada um dos núcleos abrangidos pelo acordo e apresentar a documentação técnica necessária. Os prazos para essa entrega variam de fevereiro de 2027 a fevereiro de 2028, conforme o núcleo do loteamento. 

Também será responsável por submeter à aprovação municipal os projetos complementares de engenharia e infraestrutura básica. Esses projetos deverão contemplar, entre outros aspectos, a drenagem das águas da chuva, o alinhamento das vias, a instalação de meio-fio, a pavimentação e a integração com as redes de energia elétrica e abastecimento de água. 

A loteadora deverá ainda executar as obras de infraestrutura pendentes, incluindo drenagem pluvial, instalação de meio-fio e pavimentação com brita, rachão ou lajota. O prazo estabelecido para a execução dessas obras é de até dois anos, conforme as condições e os termos previstos no acordo. 

Conforme o TAC, os custos previstos para os moradores que ocupam as áreas irregulares serão de R$ 7.500 para pagamento à vista ou R$ 10 mil para pagamento parcelado, em 20 ou mais prestações. 

Esses valores foram informados como os custos previstos no acordo para os ocupantes das áreas abrangidas pela regularização. A possibilidade de regularização de cada imóvel dependerá do procedimento técnico e administrativo, da análise das condições legais e ambientais e do cumprimento dos requisitos aplicáveis. 

O cumprimento das obrigações previstas no TAC será fiscalizado pelo Município de Passo de Torres e pela 3ª Promotoria de Justiça de Sombrio. O acompanhamento busca garantir que as etapas da regularização sejam realizadas, que os documentos sejam apresentados nos prazos estabelecidos e que as obras de infraestrutura previstas sejam executadas.